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Tempo massimo tra preliminare e rogito: Guida pratica ai passaggi e alle tempistiche

Valeria Calafiore

Dicembre 13, 2024

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Acquistare una casa è un momento importante, ma anche complesso, che prevede vari passaggi legali. Uno dei dubbi più frequenti è se ci sia un termine massimo tra la firma del contratto preliminare e il rogito, ovvero l’atto definitivo di compravendita. Capire le tempistiche e le fasi di questo processo è essenziale per evitare ritardi e incomprensioni, soprattutto considerando le novità legislative e la possibilità di imprevisti. In questa guida pratica e strategica, analizzeremo le informazioni più importanti in modo semplice e concreto, per aiutarti a gestire al meglio i tempi tra preliminare e rogito.

Cos’è il Contratto Preliminare e Perché è Importante?
Il contratto preliminare di compravendita , chiamato anche compromesso, è un accordo tra il venditore e l’acquirente in cui entrambi si impegnano a concludere la vendita dell’immobile a un prezzo stabilito e secondo le condizioni concordate. Questo documento non trasferisce la proprietà ma ha lo scopo di tutelare entrambe le parti, fissando termini e condizioni fino alla firma del rogito.

Vantaggi del Preliminare

• Sicurezza legale : informazioni ufficiali sugli obblighi di venditore e acquirente.
• Blocco del prezzo : evita variazioni di prezzo improvvise.
• Accesso ai finanziamenti : spesso il preliminare è necessario per richiedere un mutuo.

Quanto Tempo Può Passare Tra Preliminare E Rogito?
Non esiste una normativa che stabilisca un limite massimo di tempo tra preliminare e rogito, a meno che le parti non abbiano indicato un termine preciso nel contratto preliminare stesso. Tuttavia, è buona prassi concludere la compravendita entro un periodo di sei mesi o un anno , salvo accordi diversi o circostanze particolari. In assenza di un termine specificato, si considera che la vendita debba avvenire in un lasso di tempo “ragionevole”, tenendo conto delle pratiche necessarie e delle tempistiche tecniche, come quelle bancarie per i mutui.

Perché è importante definire un termine?
Sia per il venditore che per l’acquirente, definire un termine per il rogito nel preliminare e una misura di sicurezza.
Specificare un dato permette di:

1. Evitando ritardi e incertezze : con una scadenza precisa, entrambe le parti possono organizzarsi al meglio.
2. Gestire le risorse finanziarie : permette di pianificare meglio il flusso di denaro e, nel caso dell’acquirente, di avviare in tempo la richiesta di mutuo.
3. Prevenire controversie legali : se una delle due parti dovesse cambiare idea o si verificasse un imprevisto, il termine fissato può diventare una base per risolvere eventuali disaccordi.

Passo dopo passo: Come Gestire il Periodo tra Preliminare e Rogito
1. Definire i Termini nel Preliminare
Nel contratto preliminare, è consigliabile inserire una data specifica o almeno un termine indicativo per il rogito, così da evitare ambiguità. Potrebbe essere una data fissa o una scadenza indicativa (es. “entro sei mesi dalla firma del preliminare”).
2. Controllare i documenti necessari
Prima di procedere al rogito, assicurarsi che tutta la documentazione sia completa. Questo include:

• Visure catastali e ipotecarie : confermano che non ci siano ipoteche o pendenze sull’immobile.
• Certificato di conformità urbanistica : garantisce che l’immobile sia in regola con le norme edilizie.
• Documentazione energetica : spesso richiesta per certificare la classe energetica dell’immobile.

3. Avviare la Richiesta di Mutuo (se necessario)
Se l’acquirente intende finanziare l’acquisto con un mutuo, è consigliabile presentare la domanda alla banca appena firmata il preliminare, per assicurarsi che la somma sia disponibile entro il termine stabilito per il rogito.
4. Fissare la Data del Rogito
Una volta pronti tutti i documenti e concesso il mutuo, è il momento di contattare il notaio e fissare i dati del rogito. Idealmente, i dati dovrebbero essere concordati con almeno qualche settimana di anticipo per organizzare eventuali trasferimenti di denaro e altri dettagli logistici.
Esempi di Termini e Tempi di Attesa tra Preliminare e Rogito
Vediamo alcuni casi concreti che illustrano le diverse situazioni in cui ci si può trovare:

• Caso con mutuo : un acquirente stipula un preliminare e richiede un mutuo. Qui, un periodo di 4-6 mesi può essere adeguato, considerando i tempi tecnici di approvazione e disponibilità del finanziamento.
• Acquisto con pagamento immediato : se l’acquirente non ha bisogno di finanziamenti, il rogito può essere fissato a distanza di poche settimane dal preliminare, un patto che tutta la documentazione sia pronta.
• Acquisto su carta o in fase di costruzione : se l’immobile è in costruzione, il rogito verrà concluso alla consegna del bene. In questo caso, il termine massimo può essere esteso fino alla conclusione dei lavori.

Cosa Succede in Caso di Ritardi o Mancato Rispetto dei Termini?
Se una delle due parti non rispetta il termine fissato per il rogito, si può procedere come segue:

1. Diffida ad adempiere : l’altra parte può inviare una diffida, fissando un nuovo termine per il rogito. Questa diffida deve essere inviata per iscritto e con modalità tracciabile.
2. Risoluzione del contratto : in mancanza di adempimento anche dopo la diffida, la parte danneggiata può scegliere di risolvere il contratto e, nel caso dell’acquirente, chiedere il risarcimento per i danni subiti.
3. Richiesta di penale o caparra : se previsto dal preliminare, chi subisce il ritardo può trattenere una somma a titolo di penale o chiedere il doppio della caparra confirmatoria.

Novità legislative e aggiornamenti recenti
Il settore immobiliare è regolato da normativa in costante aggiornamento, anche per adattarsi alle nuove esigenze economiche e sociali. Ad esempio, le recenti semplificazioni burocratiche consentono di ottenere alcuni documenti in modo digitale, riducendo i tempi necessari per la preparazione degli atti.
Inoltre, con l’introduzione di nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa , il processo di compravendita può diventare più conveniente per gli acquirenti, sebbene sia fondamentale verificare i requisiti specifici per poter usufruire di tali benefici.

Consigli per Acquirenti e Venditori
Per l’Acquirente

• Agisci con anticipo sui mutui : avviare la richiesta di mutuo il prima possibile può prevenire ritardi.
• Verifica tutti i documenti dell’immobile : per evitare sorprese al momento del rogito, assicurazioni che il venditore abbia tutta la documentazione.
• Concorda una clausola penale in caso di ritardo : se possibile, inserisci nel preliminare una clausola penale per tutelarti.

Per il venditore

• Mantieni la documentazione aggiornata : assicurazioni di avere tutti i documenti in regola prima di firmare il preliminare.
• Stabilisci termini realistici : dai all’acquirente il tempo necessario per ottenere eventuali finanziamenti, per evitare incomprensioni o ritardi.

Conclusione
Capire il termine massimo tra preliminare e rogito e come gestire i tempi di attesa è fondamentale per garantire una compravendita senza intoppi. La chiarezza e la precisione nella definizione dei termini e delle condizioni sono elementi chiave per evitare contenziosi. Con una buona pianificazione e il rispetto delle cadenze, entrambe le parti possono affrontare con serenità questo passaggio, con la sicurezza che il processo di compravendita sarà trasparente e senza sorprese.